「サラリーマンのための節税に最適なプランを提案いたします」
このような勧誘を受けたことがある方は、企業に勤務されている方々の中には少なくないでしょう。
多くの場合、税金は無条件で源泉徴収され、年末調整においてわずかな保険料控除が行われるのが実情です。そんな給与所得者にとって、節税の手段があるというのは非常に魅力的な話に思えることでしょう。
具体的にその方法を聞いてみると、それは「投資用のワンルームマンションを購入すること」とのことです。果たして、この投資用ワンルームマンションは購入すべきなのでしょうか？それとも、避けるべきなのでしょうか？
投資用ワンルームマンションとはどういうもの？
まずは金融機関から融資を受けて、その資金を元にワンルームマンションを購入します。購入後は、不動産会社を通じて賃貸物件として貸し出す形になります。得られる家賃収入を融資の返済に充てることで、実質的な負担を軽減することができるというわけです。家賃を月々の返済額と同等に設定すれば、実質的な負担は生じないとされるのです。
さらに、不動産収入を確定申告する際には、減価償却費を経費として差し引くことができるため、帳簿上では赤字となり、その結果、税金の還付を受けることが可能になるという仕組みが存在します。
安定した収入を持つサラリーマンであれば、銀行からの借入においても審査が通りやすくなります。また、給与以外から得られる不労所得があることは、副業が難しい勤め人にとって非常に魅力的な話でしょう。借金の返済が終了すれば、家賃収入がそのまま手元に残るだけでなく、ワンルームを売却して現金化することも選択肢として考えられます。
このように、非常に良い話のように見えるかもしれませんが、本当にこの計画はうまくいくのでしょうか？
思ったように家賃収入が得られないことがある
この話は、家賃収入によって融資の返済負担が軽減されることが前提となっています。「立地条件が良いマンションなので、高めの家賃を設定しても借り手は必ず現れます」といった言葉を耳にすることがあるでしょう。しかし、高い家賃を支払うのであれば、ワンルームよりも広い1K以上の物件を選ぶ人が多いのが現実です。
思うような価格で家賃を設定できなければ、結局は月々の返済負担が大きくなってしまいます。入居者が見つかればまだマシですが、もしも入居者がいない場合、収入はゼロとなり、ただ返済だけが続く状況に陥る可能性があります。
経済的に余裕のある方であれば問題ないかもしれませんが、それでも本来の貯蓄に回せるはずのお金が持ち出しとなるのは、決して良い状況ではありません。特に、生活費が厳しい方がこのような投資に手を出してしまうと、思わぬ困難に直面することになるかもしれません。
家賃保証が得られないことがある
業者の中には、「入居者がいない場合でも、家賃保証を付けるので安心です」といった提案をするところもあります。確かに、そのような保証があれば、収入がゼロになるリスクは回避できるように思えます。しかし、保証の内容をよく確認すると、保証金額が思ったよりも低かったり、保証期間が短かったりすることがあります。
たとえば、月々5万円の返済を、同じく5万円の家賃で相殺しようと思っていた場合、3か月間入居者がいなかったとすると、保証金額が実際には3万円だった場合、3か月で6万円の赤字が生じることになります。また、保証期間が1か月だけだった場合、保証期間終了後の2か月で10万円の赤字が発生することになります。
さらに、保証会社が万が一倒産してしまった場合、そもそも保証を受けられなくなり、その結果として多くのオーナーが自己破産に陥るという事例も過去には存在しています。
意外と経費がかかる
また、実際には家賃が全額手元に入るわけではないことにも注意が必要です。自分で入居者を探したり、賃貸契約を結んだり、家賃を徴収したりする業務は行えないため、通常は不動産会社に業務を委託することになります。実際に手元に入ってくる金額は、その業務委託手数料を差し引いた後の金額となりますので、設定した家賃によっては手取り金額が借金の返済額を下回る可能性もあるのです。
さらに、マンションそのものにかかる管理費や共益費も別途発生します。これらの費用は家賃に上乗せしておくことが可能ですが、いずれにしても手元に入る金額からは差し引かれることになります。また、入居者が入れ替わる際には、ルームクリーニングやセキュリティ上の鍵の交換が必要になる場合もあり、汚損や破損があればその修復も行わなければなりません。金額的には敷金で賄えることもありますが、その敷金を先に使ってしまっていた場合、他から工面しなければならない状況になることも想定されます。
節税効果は意外と小さい
「これらの費用もすべて経費として計上し、所得税の還付が受けられるのでは？」と思う方もいるかもしれません。しかし、不動産賃貸において最も大きな費目は、実は減価償却費なのです。
考えてみれば、収入が相殺されるような経費がかかる場合、そもそもビジネスとして成り立たないことは明白です。経費は少ない方が良いに決まっています。
少ない経費でも会計上赤字になるのは、前述の通り、減価償却費を経費として収入から差し引くことができるため、実際のキャッシュフロー以上に経費を計上できるからなのです。この減価償却費は、木造家屋の場合には大きくなることが多いですが、鉄筋コンクリートで作られた物件の場合は逆に小さくなります。ワンルームマンションは通常鉄筋コンクリート造りであるため、実際には減価償却の割合が少なく、結果的に節税効果も小さくなってしまうのです。
売却損になりやすい
いざとなった際に売却すれば現金化できるのではないか、と思う方もいるかもしれません。しかし、中古マンションは購入した時よりも価格が下がるのが一般的です。購入時と同じ価格で売却できる可能性は極めて低いでしょう。
さらに、もし売却時点で、売却額以上の借り入れ残高が残っている場合、家賃収入がないまま月々の返済だけが続くという厳しい状況になりかねません。
まとめ
以上で本記事を締めくくります。所得が多い会社員にとって魅力的に映る投資用ワンルームマンションですが、経済的な余裕がある場合に限り、信頼できる業者と共に十分なシミュレーションを行った上での検討が必要です。基本的には購入を避けるべきですし、特に営業トークに誘導されて勢いで購入することは絶対に避けるべきです。
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