買ってはいけない新築ワンルームマンション(不動産投資)

給料が上がらない、退職金の期待が持てない、そして老後の生活に対する不安など、お金に関する悩みは、私たちが生きていく中で常に付きまといます。これらの問題は、多くの人が抱える共通の悩みの1つと言えるでしょう。

昔のように「終身雇用のもとで会社に勤め上げ、退職金を得て住宅ローンを完済し、年金で余裕のある老後を過ごす」という理想的なライフスタイルは、現代では非常に厳しくなっています。そのため、貯金だけではなく、投資や資産運用、つまり資産形成を考える人が増えているのではないでしょうか。

首都圏では、日々さまざまなセミナーが開催されており、ネット広告や雑誌でも不動産投資（不動産賃貸業）が取り上げられることが増えてきたことから、資産形成の手段として不動産投資を選ぶ人が増加している傾向にあります。

不動産投資によって大きな成功を収めた方や、着実に資産を増やしている人も存在しますが、投資という性質上、全ての不動産を購入することで必ずしも利益が得られるわけではありません。

そこで、今回は不動産投資を行う際に特に注意が必要な物件、具体的には「新築ワンルームマンション」について詳しく説明し、そのリスクを紹介したいと思います。

不動産投資(不動産賃貸業)とは

不動産投資とは、物件を購入して賃貸し、そこから得られる家賃収入を得る、または購入した不動産を売却して売却益を得るという方法のことを指します。要するに、オーナーとしての立場になるということです。

「大家」と聞くと、多くの人はお金持ちや、相続で不動産を得た特権を持つ人だけができる仕事だと考えがちです。しかし、最近では特別な資産を持たない普通のサラリーマンでも不動産投資に挑戦する人が増えてきています。

これは、マイホームや車を購入する際に利用する住宅ローンやマイカーローンと同じように、不動産投資ローンを使用することで、より多くの人々が不動産投資を行えるようになったからです。

特に、日本の長引くデフレの影響により、融資先を見つけるのが難しくなった金融機関が、サラリーマン向けの不動産投資ローンを提供するようになったことも大きな要因だと思われます。

不動産投資のメリットには、以下のような点が挙げられます。

・ローンを利用することで、手元の資金以上の物件を購入することができる。

・ローンを組む際に団体信用生命保険に加入することで、万が一の際には生命保険の役割を果たす。

・他人の資金（家賃）を活用してローンの返済を行いながら、資産形成を進めることができる。

・減価償却費などを利用して節税効果を得ることが可能。

・ローンを完済すれば、その物件は自分の資産となり、家賃収入が全て自分の収入になる。

これらのメリットは、不動産投資を提案する営業担当者がよく強調するポイントでもあります。

これだけの利点があれば、不動産投資を行わない理由がないのではと思われるかもしれません。

ただし、ローンを利用する際には、入居者がいない場合（つまり家賃収入が得られない場合）でも返済を続けなければならないというリスクがあります（空室リスク）。また、経年劣化による不動産価格や家賃の下落リスク、そして地震や台風などの自然災害によるリスクも考慮する必要があります。

このようなリスクを十分に理解した上で、不動産投資に踏み切るかどうかを慎重に判断する必要があります。

不動産投資物件にはさまざまな種類がありますが、以下のようなものが挙げられます。

・一棟建てマンション・アパート

・一戸建て住宅

・新築ワンルームマンション

・中古ワンルームマンション　など

その中でも特に利益を得にくく、資産形成には向かないのが「新築ワンルームマンション」と言えるでしょう。その理由は以下の通りです。

新築ワンルームマンションの販売価格には、「物件価格＋人件費＋広告費」が含まれています。

人件費と広告費が販売価格の約3割を占めることも多く、もし購入した物件をすぐに売却しようとした場合、販売価格の約7割程度の価格でしか売却できないことが一般的です。このため、運良く売却益を得ることができても、それには長い時間がかかることが多く、逆に売却損を抱えるリスクも高まります。

販売価格に比例して、設定される家賃も高くなります。高い家賃を設定しないと採算が合わないからです。

新築の時は高い家賃でも入居希望者が多いかもしれませんが、5年や10年と経過した後に、新築時と同じ家賃で入居したいと思う人がどれだけいるでしょうか。

基本的に、経年劣化に伴い家賃を下げる必要が生じるため、最初に設定した家賃のままで長期間にわたって利益を上げ続けることは困難です。

住宅ローンと同様に、不動産投資ローンもその期間は一般的に30年から35年です。

そのため、新築から30～35年が経過したマンションにどれだけの価値が残っているかを十分に考慮する必要があります。

経年劣化による修繕コストなども考慮しなければならず、そうした要素を見落とすと投資として行き詰まる可能性が高まります。

以上のように、新築ワンルームマンションを購入しない方が良い理由を説明してきました。

最近では、首都圏の不動産価格が上昇しており、10～20年前に首都圏のマンションを購入した方は、新築時よりも物件価格が上昇している場合もあるでしょう。

しかし、現在の高騰している物件価格に加え、さらに割高な新築を購入することが、どれほど利益を得ることが難しいかは容易に想像がつくはずです。

不動産投資は購入する物件やそのタイミングに大きく影響を受けるため、投資対象物件の選定を誤らないよう、慎重に行動したいものです。